Как оформить ипотеку? Секреты оформления ипотеки в кризис!

Как оформить ипотеку на покупку квартиры и при этом избежать расспространенных ошибок, цена которых — ваше жилье? Об этом подробно написано в статье "Делового партнера", которую можно прочитать на сайте delovoy-partner.ru. Ниже представлен текст статьи с незначительными изменениями.

1. Кредитный договор – На что обратить внимание?
2. Заявка в банк. Как действуют банки, рассматривая заявки заемщиков?
3. Отказ в ипотеке. Причины для отказа. Что делают с отказниками?
4. Возможно ли обойти проверки зарплаты через пенсионный фонд?
5. Процесс покупки квартиры в ипотеку (пошагово: от аванса до регистрации права).
6. Ипотечная сделка.

1. Кредитный договор — На что обратить внимание?

Консультант – руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Деловой Партнер» Василий Тыщенко:
Тысячи людей пострадали от того, что не придали особого значения условиям кредитного договора. Вы берете ипотеку на 10-20 лет, за этот период экономическая ситуация может поменяться не один раз. Защитите себя и свою семью на все эти годы.
Требуйте исключения этих пунктов из условий кредитного договора, ведь от этих условий наиболее часто страдали заемщики:

— Кредитор (банк) имеет право в одностороннем порядке...
Знайте, если Вы выполняете условия кредитного договора, то кредитор не должен менять ни одно из условий договора без согласования с Вами.

— Ставка по кредиту может быть изменена
(по усмотрению кредитора или на величину какой-либо ставки, например одно время любили привязывать к плавающей ставке МосПрайм, которая во время кризиса выросла в 6 раз!)

Еще до кризиса у меня часто с руководителями разных банков складывался разговор по одному и тому же сценарию, причем заканчивался он всегда одной и той же фразой:

Банкир: — Ну и что с того, что в договоре предусмотрено повышение ставки, мы ведь не собираемся ее повышать.

— Тогда зачем предусмотрели возможность повышения?
— Ну так, на всякий случай.
— На какой случай?
— Ну вдруг в стране случится очень серьезная инфляция или дефолт.
— И что тогда?
— Ну тогда конечно мы будем вынуждены повысить ставку по кредиту! А что Вы предлагаете нам в этом случае делать!?

Во время кризиса несколько крупных ипотечных банков, несмотря на устные обещания подняли ставку заемщикам в 2-3 раза. Банки опирались на условия кредитного договора.

— Кредитор имеет право потребовать досрочного погашения кредита
Этим правом воспользовались банки, попавшие в тяжелую финансовую ситуацию в начале финансового кризиса. Заемщикам пришлось срочно продавать недвижимость.

Резюме: внимательно вычитывайте условия кредитного договора и меняйте пункты, которые Вас не устраивают. Отговорки банков, что поменять условия невозможно — это чистой воды защита интересов самого банка, Вы же должны отстаивать интересы Вас и Вашей семьи.

2. Заявка в банк. Как действуют банки, рассматривая заявки заемщиков?

В банке с Вами работают две службы: отдел ипотечного кредитования и служба безопасности.

Сотрудники кредитного отдела получают премии с каждого клиента. Задача такого сотрудника — сначала обеспечить мощный поток заявок от людей, а затем по уцелевшим заявкам оформить ипотечные кредиты. Именно поэтому Вас всегда убеждают в том, что здесь самый безопасный кредитный договор и что Вы легко и быстро пройдете службу безопасности, стоит только принести документы. Зарплата сотрудников службы безопасности зависит от количества неплательщиков: меньше неплательщиков — выше зарплата.

Как проводит проверку служба безопасности банка при оформлении ипотеки?

Сначала просматриваются документы на предмет соответствия базам, подлинности и легальности:

Паспорт, военный билет и записи в нем, дипломы, трудовая, справка с места работы и т.д. Важно! Если 2-НДФЛ распечатана не из бухгалтерской программы, то опытный безопасник это может определить, поэтому, делая справку на компьютере, внимательно все проверьте.

Затем просматривается Заемщик:

1. Бюро кредитных историй: были ли в других банках отказы по кредитам, по каким причинам (База отказников). Если были отказы, то это большой минус, ведь у предыдущего банка были какие-то основания для отказав кредите. Один отказ в Бюро кредитных историй – это 50% того, что Вам опять откажут. Также просматриваются сведения о наличие просрочек, брошенных кредитах, естественно, если таковые имеются – «рекомендовано отказать».
   
   
2. Запрос в Базу пенсионного фонда: проверка зарплаты по отчислениям в Пенсионный фонд. Если большие расхождения, например, в справке 40 т.р., а отчисления с 5 т.р. – рекомендовано отказать (причем в базе отказников будет значиться – «за предоставление ложной информации»). Почему? Потому, что 5т.р. – это официальный оклад, остальное работодатель может в любой момент урезать, что и сделало большинство работодателей в условиях финансового кризиса.
   
   
3. База кадровых агентств: просмотр среднего размера зарплат по Вашей профессии, например, если Вы продавец в продуктовом магазине указываете з/п 25т.р., то Вам откажут в предоставлении кредита, т.к. средняя з/п продавца продуктового магазина в Екатеринбурге 13т.р.
   
   
4. База правонарушений: наличие в прошлом судимостей, заведение уголовных дел, административные правонарушения, состояние на учете в детской комнате милиции, у нарколога, у психиатра.
   
   
5. Имущественные базы (автомобили, недвижимость): с целью определить материальное благосостояние заемщика.

Затем просматривается предприятие:

1. База предприятий: проверка предприятия на предмет официальной регистрации, проверка директора – реальный или номинальный, проверка учредителей – не причастны ли к ОПС (организованным преступным сообществам).
   
   
2. Межбанковские базы: проверка оборотов предприятия, например, заемщик работает менеджером и указывает в справке зарплату 45 т.р., а обороты у предприятия всего 200 т.р. в месяц – рекомендация отказать, т.к. с такими оборотами предприятие не сможет выплчивать одному менеджеру сорок пять тысяч. Ведь двести - это не прибыль, всего лишь оборот (простейшая экономика).

Информация о причинах отказа в ипотеке, которая закрыта от населения.

Часто задаваемый вопрос: - Почему сегодня до 80-ти процентов граждан получают отказы, ведь банки ничем не рискуют, т.к. в залог идет приобретаемая квартира, а цены практически опустились на дно и более опускаться не должны?

Отвечаем: - Как показала практика – если заемщик не платит по кредиту (это называется дефолт закладной), а при этом он не хочет покидать заложенную квартиру, то выселить его оттуда невозможно. Чтобы выписать человека из квартиры необходимо либо его желание, либо решение Суда. Почему суды встают на сторону неплательщика и не дают согласие на лишение неплательщика недвижимого имущества? Дело в том, что над всеми договорами и законами стоит Конституция РФ, согласно которой каждый человек имеет право на жилье. Поэтому, выселяя неплательщика из заложенной квартиры, его необходимо поселить не на улицу, а в какое-нибудь другое жилье, пусть крайне дешевое, но жилье (в развитых странах имеются целые кварталы такого жилья), но в нашей стране механизм принудительного переселения еще не проработан, чем и пользуются неплательщики. На сегодняшний день банки не могут вернуть выданные деньги в 90% случаев неплатежей! В условиях финансового кризиса очень велика вероятность того, что заемщик завтра потеряет работу и не сможет платить по кредиту. При этом банк знает, что 90% неплательщиков воспользуются своим правом на жилье, и лишь 10% самостоятельно или под нажимом службы безопасности выпишутся и освободят квартиру для ее продажи. Поэтому, учитывая высокие риски на фоне низких процентов, банки вынуждены отбирать лучших из лучших, а отказывать до 80% случаев.

Вывод: даже если Заемщик неплохой, но имеют место небольшие сомнения, то служба безопасности рекомендует "Отказать".

3. Отказ. Причины для отказа. Что делают с отказниками?

В каких случаях заявители получают отказ в оформлении ипотеки?

За предоставление ложной информации:
- Отчисления в Пенсионный фонд не соответствуют зарплате, указанной в справках
- Сокрытие информации об имеющихся кредитах
- Поддельные документы о месте работы
- Предприятие закрыто или не зарегистрировано

Отказ по кандидатуре заемщика:
- Просрочки или неплатежи по ранее взятым кредитам
- Были судимости, даже самые простейшие – например «Обман потребителя» (обвес, обсчет)
- Возбуждалось уголовное дело
- Задолженности по налогам, штрафам, коммунальным услугам
- Посещение медвытрезвителя
- Состоял на учете у психиатра
- Состоял на учете у нарколога
- Предпенсионный возраст
- Отсутствие прописки, гражданства
- Стаж работы менее 6 месяцев
- Собственник бизнеса, индивидуальный предприниматель (отказы до 95% случаев)

Отказ по месту работы:
- Нет оборотов по счету предприятия (или маленькие обороты)
- Нет отчислений в бюджет (предприятие не платит налоги)
- Предприятие с номинальным директором
- Учредители или руководящий состав состояли в ОПС (организованные преступные сообщества)

Что делают с отказниками?

В Бюро кредитных историй существует отдельная база – База отказников. В эту базу заносятся все граждане, которым отказали. Также могут указываться причины отказов, например "за предоставление ложной информации" или безликое: "несоответствие данных" и пр.

Если сотрудник службы безопасности заходит в Бюро кредитных историй, в раздел "База отказников" и видит, что Вам уже отказывали в другом банке, то этот факт побуждает его тоже Вам отказать (ведь у предыдущего банка была какая-то причина для отказа).

4. Возможно ли обойти проверки зарплаты через пенсионный фонд?

Проверять заемщиков через пенсионный фонд первым начал Сбербанк, о чем стало известно в 2008 году. Затем с пенсионным фондом заключили соглашения все остальные банки. Для чего это делается? Опять же таки виноват кризис. Заемщики, которым понизили зарплату или которых уволили, перестали платить по ипотеке. Среди неплательщиков подавляющее большинство сотрудников с серой зарплатой. Там где платили зарплату официально, проблемы случались крайне редко. Опираясь на эту статистику, банки стали искать выход, и нашли его – проверка справок о доходах через базу отчислений пенсионного фонда. Проверку через пенсионный фонд обойти можно, но только лишь закрыв доступ к персональным данным. Таких людей служба безопасности банка проверяет без особого усердия, т.к. такие люди обычно финансово благополучны и работают на серьезных предприятиях.

5. Процесс покупки квартиры в ипотеку (пошагово: от аванса до регистрации права)

1. Аванс или задаток — в чем разница при оформлении ипотеки?
   Вы выбрали квартиру, продавец или его агент просит внести аванс или задаток. Задаток (в соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ), если он оформлен правильно, является обеспечением сделки, аванс по ГК РФ не является обеспечением сделки, т.е. если Вы откажетесь от сделки, то задаток Вам никто не вернет, а вот аванс обязаны возвращать. Если продавец отказывается от сделки, то в случае с задатком, он должен отдать сумму задатка и уплатить такую же сумму сверху, в случае с авансом – возвращается только сумма аванса. В Екатеринбурге в основном «ходят» авансы.
   
   Вносить аванс продавцу лично – опасно. Он может скрыться с авансом, потратить аванс и отказаться от сделки, заболеть, умереть и т.д.
   
   Вносить аванс агентству более предпочтительно, но следует проверять агентство. Желательно: член УПН первого уровня, большое количество объектов в работе (посмотреть внутренний прайс агентства), серьезный офис (не времянка), серьезный ремонт, дорогая вывеска, вплоть до того – хорошо ли одеты сотрудники. В общем, необходимо выявить признаки, указывающие на финансовое благополучие агентства. Слабые агентства в условиях кризиса, тратят аванс (в счет будущего гонорара), еще не совершив сделку (например, на аренду офиса или просто на жизнедеятельность), но сделка может сорваться по любой причине, и тогда агентству будет нечем возвращать аванс. Уже не одно агентство закрылось, собрав и потратив авансы. Дела по таким авансам, как правило, умирают в ОБЭПе. Судебные процессы инициировать бесполезно, т.к. такие агентства – пустышки без активов и с них просто нечего взять.
   
   
2. Документы на квартиру.
   Здесь все просто – правоустанавливающий документ, правоподтверждающий (должен быть не всегда), кадастровый паспорт из БТИ, форма №40 из паспортного стола о том, что все члены семьи продавца выписаны (к сделке). Также заказываются: справка из ЕРЦ об отсутствии задолженности по коммуналке, справка из обслуживающей компании, выписка из ЕГРП.
   
   
   
3. Проверка юридической чистоты квартиры.
   Последняя новинка от квартирных аферистов: Допустим, Продавец продает квартиру, которая стоит 2 млн. руб. При этом Продавец занимал деньги, например у Иванова в сумме 2 млн.р., и не отдает эти деньги обратно. Тогда Иванов подает иск в суд на Продавца. В это время Вам понравилась квартира Продавца, и Вы ее хотите купить (естественно не подозревая о судебном процессе).
   
   Вы вносите аванс, совершаете сделку купли-продажи, получаете кредит, рассчитываетесь за квартиру с Продавцом и ждете, когда УФРС зарегистрирует Ваше право собственности на квартиру. Государственная регистрация ипотечной сделки происходит в течение 7 дней после сделки. В это время в УФРС из Суда приходит арест на квартиру (по делу Иванов – Продавец), и госрегистратор вынужден остановить регистрацию Вашей покупки.
   
   Пока Вы недоумеваете, в УФРС приходит решение Суда о передаче квартиры в собственность Иванова (Продавец на Суде будет согласен с этим решением). В итоге, Продавец остается с Вашими деньгами, Иванов с квартирой, а Вы с обязательством платить по кредиту, ну и с правом подавать в Суд на Продавца, чтобы он вернул Вам деньги. Естественно Продавец и Иванов – аферисты-компаньоны, которые раз за разом подают друг на друга в Суд и получают деньги за квартиру.
   
   Как избежать попадания в такие схемы при оформлении ипотеки?
   Необходимо проверять продавцов, 99% таких аферистов являются бывшими жуликами-бандитами и имеют в своей истории судимости или были причастны к ОПС (организованные преступные сообщества). С такими квартирами за последнее время совершалось несколько сделок купли-продажи. На такие квартиры часто накладывались и снимались аресты. Продавцами таких квартир нередко ставят людей, имеющих наркотическую зависимость.
   
   
4. Если в истории квартиры была приватизация. Проблемные места: выписанные в тюрьму, в дом престарелых, в детский дом, несовершеннолетние, за которых родители писали отказ и т.д. Все те, кто был обделен в приватизацию могут в любой момент начинать восстанавливать свои права в купленной Вами квартире. Чтобы проверить приватизацию, необходимо сопоставить сведения из архивной выписки паспортного стола с архивной выпиской ЕГРП (не путать с простой выпиской).
   
   
5. Чистота предыдущих сделок – все участники дееспособны, если были доверенности, то они подлинные, никто не совершал сделки под давлением и т.д.
   
   
6. Дееспособность продавцов: учет у психиатра, нарколога. Опекуны и попечители недееспособных продавцов могут подать в суд на расторжение сделки. Согласитесь, что неприятно возвращать квартиру, а деньги всю жизнь получать с человека, который «не в себе».
   
   
7. Квартира продается по доверенности – проверить подлинность доверенности и полноту полномочий, убедиться в том, что во время совершения сделки доверенность не аннулирована, убедиться, что во время совершения сделки собственник жив.

6. Ипотечная сделка.

До сделки стороны открывают счета, через которые будет происходить расчет кредитными средствами. Наличная часть (первоначальный взнос) передается либо через ячейку, либо через счет, но чаще всего наличными на сделке во время подписания договора купли-продажи. Договор готовит юридический отдел Вашего агентства недвижимости или Вы обращаетесь к юристам. В договоре необходимо прописать дату освобождения квартиры, иначе Вам придется ждать месяц, с момента регистрации Вашего права собственности на квартиру.

Опасные моменты при совершении ипотечной сделки:

1. Кража денег на сделке. Здесь опять же таки необходимо проверять продавцов и их агентов.
   
   
2. ОБЯЗАТЕЛЬНО! Требуйте от продавца расписку на получение денежных средств, иначе продавец получит деньги, а затем заявит, что наличные деньги он не получал. Распространенная в большинстве агентств недвижимости надпись в договоре: «Деньги получил полностью» под которой расписывается Продавец, для Суда не имеет никакой юридической силы. Запомните, это очень важно, передача денег подтверждается только распиской!
   
   
3. Если продавец причитает, что сделку он совершать не хочет, но вынужден это делать или что Вы на него давите, и этому давлению он не может сопротивляться, знайте, что якобы случайный свидетель может снимать происходящее на камеру мобильного телефона. На следующий день продавец напишет заявление в УФРС о приостановке госрегистрации сделки, после чего Вас вызовут в суд, где Вы узнаете, что продавец желает расторгнуть сделку, т.к. совершал ее под давлением. Естественно Вам такие проблемы будут не нужны, ведь это не просто сделка, а ипотека, у Вас сформированное кредитное дело, Вы уже платите проценты по кредиту, поэтому Вам проще согласиться на уплату отступных в 100-300 тысяч рублей.
   
   
4. Продавец предоставил не все документы, необходимые для регистрации сделки, например согласие супруги на продажу (забыл дома). УФРС примет документы и обяжет продавца донести данный документ. В этом случае имеется риск того, что супруга продавца так и не даст согласие на продажу (тогда УФРС откажет в регистрации сделки), а продавец скажет, что деньги, которые получил от Вас, уже потратил.
   
   
5. Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками – здесь будет разрешение органов опеки на продажу квартиры с условием покупки для несовершеннолетних собственников другой недвижимости. В этом случае Вашу сделку не зарегистрируют до тех пор, пока не зарегистрируют сделку по покупке недвижимости несовершеннолетними. Необходима тщательная проверка пакета с покупкой несовершеннолетними, дабы не было отказа в регистрации этой сделки, которая повлечет отказ в регистрации Вашей сделки.

После совершения сделки Вы едете домой и ждете, когда Вам освободят квартиру и отдадут ключи (если квартира пустая, то Вы можете въехать в нее в день сделки). Через 7 дней Вы в УФРС получаете свидетельство о госрегистрации Вашего права собственности.

Вот и все, Вы являетесь собственником квартиры. Вы можете делать там перепланировку, ремонт, покупать встроенную мебель, ведь это ВАША КВАРТИРА!